昆明云金地科技  测绘地理信息产业服务商!

测绘地理信息    Program
土地权属调查 发布时间:08/06/2017          来源:昆明云金地科技有限公司          访问人数:403     文字:[大][中][小] 发布时间:08/06/2017  来源:昆明云金地科技有限公司  访问人数:403

1.土地权属

1.1土地权属的含义
  土地产权是土地制度的核心。土地制度对于土地权利的种种约束表现为土地产权的约束。土地产权也像其他财产权一样,必须得到法律的保证。土地权属是指土地产权的归属,是存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地权属与劳动人民的生产、生活及社会活动、思想意识等密切相关,是国家经济结构和社会安定的基础。

1.1.1 土地所有权
  所有权是所有制在法律上的表现,即从法律上确认人们对生产资料和生活资料所享有的权利。土地所有权是土地所有制在法律上的表现,具体是指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥有占有、使用、收益和处分的权利,包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。土地所有者除上述权利外,同时有对土地的合理利用、改良、保护、防止土地污染、防止荒芜的义务。

  新中国成立以来,土地的所有权关系经历了三个阶段:
  (1) 新中国成立之初至1957年,建立了土地国有和农民劳动者所有并存的土地所有权关系。

  (2) 1958至1978年,建立了土地全民所有和农村劳动群众(农业社、人民公社)集体所有并存的土地所有权关系。

  (3) 1978年以后,我国城乡进行了经济体制改革,建立了土地全民所有和农村集体所有的土地所有权关系,同时,进一步明确了土地所有权与使用权分离的土地使用制度。

  按我国现行的法律规定,城市市区的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有;土地所有权受国家法律的保护。

1.1.2土地使用权
    土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。按照有关规定,我国的政府、企业、团体、学校、农村集体经济组织以及其他企事业单位和公民,根据法律的规定并经有关单位批准,可以有偿或无偿使用国有土地或集体土地。

  土地使用权是根据社会经济活动的需要由土地所有权派生出来的一项权能,两者的登记人可能一致,也可能不一致。当土地所有权人同时是使用权人的时候,称为所有权人的土地使用权;当土地使用权人不是土地所有权人的时候,称之为非所有权人的土地使用权。二者的权利和义务是有区别的。土地所有权人可以在法律规定的范围内对土地的归宿做出决定。

1.1.3土地权属主
  所谓土地权属主(以下简称权属主,或权利人)是指具有土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。
  在我国,根据土地法律的规定,国家机关、企事业单位、社会团体、“三资”企业、农村集体经济组织和个人,经有关部门的批准,可以有偿或无偿使用国有土地,土地使用者依法享有一定的权利和承担一定的义务。
  依照法律规定的农村集体经济组织可构成土地所有权单位。乡、镇企事业单位,农民个人等可以使用集体所有的土亍?br>
  集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发土地权利证书,确认所有权和使用权。
  单位和个人依法使用的国有土地,由县级或县级以上人民政府登记造册,核发土地使用权证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。
  确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照森林法、草原法和渔业法的有关规定办理。
1.2土地权属的确认方式
  所谓土地权属的确认(简称确权)是指依照法律对土地权属状况的认定,包括土地所有权和土地使用权的性质、类别、权属主及其身份、土地位置等的认定。确权涉及用地的历史、现状、权源、取得时间、界址及相邻权属主等状况,是地籍调查中一件细致而复杂的工作。一般情况下,确权工作由当地政府授权的土地管理部门的主持,土地权属主(或授权指界人)、相邻土地权属主(或授权指界人)、地籍调查员和其他必要人员都必须到现场。具体的确认方式如下:

  (1) 文件确认。它是根据权属主所出示并被现行法律所认可的文件来确定土地使用权或所有权的归属,这是一种较规范的土地权属认定手段,城镇土地使用权的确认大多用此方法。

  (2) 惯用确认。它主要是对若干年以来没有争议的惯用土地边界进行认定的一种方法,是一种非规范化的权属认定手段,主要适用于农村和城市郊区。在使用这种认定方法时,为防止错误发生,要注意以下几点:一是尊重历史,实事求是,二是注意四邻认可,指界签字,三是不违背现行法规政策。

  (3) 协商确认。当确权所需文件不详,或认识不一致时,本着团结、互谅的精神,由各方协商,对土地权属进行认定。

  (4) 仲裁确认。在有争议而达不成协议的情况下,双方都能出示有关文件而又互不相让的情况下,应充分听取土地权属各方的申述,实事求是地、合理地进行裁决,不服从裁决者,可以向法院申诉,通过法律程序解决。

1.3土地权属的确认


1.3.1农村地区(含城市郊区)土地所有权和使用权的确认
  农村土地所有权和使用权的确认涉及村与村、乡与乡、乡村与城市、村与独立工矿及事业单位的边界等。它不但形式复杂,而且往往用地手续不齐全。因此,应将文件确认、惯用确认、协商确认或仲裁确认几种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。对完成了土地利用现状调查的地区,其调查成果的表册和图件是很有说服力的确权文件的,应予承认。

  铁路、公路、军队、风景名胜区和水利设施等用地,其所有权属国家,使用权归各管理部门。由于这些用地分布广泛,并且比较零乱,其权属边界比较复杂。在进行土地权属调查时,按照土地使用原则和征地或拨地文件确认土地的使用权和所有权。

1.3.2 城市土地使用权的确认
  城市的土地所有权为国家所有,权属主只有土地使用权。城市土地使用权主要按以下述文件确认:

  (1) 单位用地红线图。红线图是指在大比例尺的地形图上标绘用单位的用地红线,并注有用地单位名称、用地批文的文件名、批文时间、用地面积、征地时间、经办人和经办单位印章等信息的一种图件。红线图的形成经过建设立项、上级机关批准、用地所在市县审批、城市规划部门审核选址、地籍管理部门和建设用地部门审定和办理征(拨)地手续、再由城市勘测部门划定红线等一系列法定手续。红线图是审核土地权属的权威性文件。在进行地籍调查时,可根据该红线图来判定土地权属,并到实地勘定用地范围的边界。

  (2) 房地产使用证。包括地产使用证、房地产使用权证或房产所有权证。1949年以来的几十年中,有的城市曾经核发过地产使用证。1978年至1986年,城市房地产部门组织过地籍测量,绘制过房产图,并发放过房地产使用权证或房产所有权证。这些文件可作为确权依据。

  (3) 土地使用合同书、协议书、换地书等。1949年至1986年的几十年中,企事业单位之间的调整、变更,企事业单位之间的合并、分割、兼并、转产等情况,它们所签订的各种形式的土地使用合同书、协议书、换地书等,本着尊重历史、注重现实的原则,可作为确权文件。

  (4) 征(拨)地批准书和合同书。1949年至1982年,企事业单位建设用地采取征(拨)地制度。权属主所出示的征(拨)地批准书和合同书,可作为确权文件。

  (5) 有偿使用合同书(协议书)和国有土地使用权证书。1986年之后,国家进一步明确了土地所有权与使用权分离的制度,改无偿使用土地为有偿使用土地。政府土地管理部门为国有土地管理人,以一定的使用期限和审批手续,对土地使用权进行出让、转让或拍卖。所签订的有偿使用合同书(或协议书)和发放国有土地使用权证是土地使用权确认的文件。

  (6) 城市住宅用地确权的文件。现阶段我国的城市住宅有三种所有制,即全民所有制住宅、集体所有制住宅和个人所有制住宅。一般情况下,住宅的权属主同时是该住宅所座落的土地的权属主。单位住宅用地根据其征(拨)地红线图和有关文件确权;个人住宅用地(含购商品房住宅)根据房产证、契约等文件确权;奖励、赠与的房屋用地应根据奖励证书、赠与证书和有关文件(如房产证)确认土地使用权。『TOP』

2.土地划分与编号
  
  要达到科学管理土地的要求,地籍必须建立地块标识系统,包括土地的划分规则和编号系统。这不仅有利于土地利用规划、计划、统计与管理,而且便于资料整理以及信息化、自动化管理,便于检索、修改、存储、利用。

2.1土地划分
  土地划分是指为满足土地管理工作的需要所确定的地块所属地域上的空间层次。根据我国国情,划分的空间层次应与行政管理系统相一致。

2.1.1城镇地区土地划分
  首先按各级行政区划的管理范围进行划分土地,城镇可划分区和街道两级,在街道内划分宗地(地块)。当街道范围太大时,可在街道的区域内,根据线状地物,如街道、马路、沟渠或河道等为界,划分若干街坊,在街坊内划分宗地(地块);若城镇比较小,无街道建制时,也可在区或镇的管辖范围内,划分若干街坊,在街坊内划分宗地(地块)。对城镇,完整的土地划分就是××省××市××区××街道××街坊××宗地(地块)。

2.1.2农村地区土地划分
  按我国目前农村行政管辖系统,未级行政区是乡(镇),按城镇模式,完整的土地划分应是××省××县(县级市)××乡(镇)××行政村××宗地(地块)××图斑。

联系我们

  电话:0871-68180513 68180533 68180553

  传真:0871-68211344

  邮箱:56998376@qq.com

  云南省昆明市二环西路220号云南软件园A座12楼

DIST上海数慧

Copyright © 2003-2018 昆明云金地科技有限公司 All rights reserved  工业和信息化部ICP备案:滇ICP备11002296号 公安ICP备案: 53010203402541 公安联网备案:53010204402319

技术支持:云金地科技

敬请期待

敬请期待

昆明云金地科技

0871-68180513 68180533 68180553